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二建法規及相關知識新教材要點4

知識點一　物權的法律特征和主要種類

(一)物權及其法律特征

物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權，它是一項基本民事權利，也是大多數經濟活動的基礎和目的。建設單位對建設工程項目的權利來自于物權中最基本的權利

――所有權。

物權法具有以下特征：

1、物權是支配權;2、物權是絕對權;3、物權是財產權;4、物權具有排他性。

(二)物權的種類

物權包括所有權、用益物權和擔保物權

1、所有權：指所有人依法對自己財產(包括不動產和動產)所享有的占有、使用、收益和處分的權利。它是一種財產權，又稱財產所有權，財產所有權的權能，是指所有人對其所有的財產依法享有的權利，它包括占有權、使用權、收益權、處分權。

2、用益物權：指權利人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。

3、擔保物權：指權利人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利。如質押權、抵押權、留置權。

知識點二　土地所有權、建設用地使用權和地役權

(一)土地所有權

土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

(二)對建設用地使用權的規定

1、建設用地使用權是因建造建筑物、構筑物及其附屬設施而使用國家所有的土地權利。建設用地使用權只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所有農村土地。

2、建設用地使用權的設立：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權損害已建立的用益物權。設立建設用地權，可以采用出讓或者劃撥等方式。建設用地的使用權的設立，應當向登記機構申請建設用地使用權登記，其使用權自登記時設立。

3、建設用地使用權的流轉、續期和消滅：建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。建設用地使用權人將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者低壓，應當符合以下規定：(1)當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限;(2)應當向登記機關申請變更登記;(3)附著于該土地的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

(三)地役權

1、地役權的概念：指為使用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。從性質上說，地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。

2、地役權的設立：設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權自地役權合同生效時設立，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。地役權合同一般包括下列條款：(1)當事人的姓名或者名稱住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)費用及其支付方法;(6)解決爭議的方法。

3、地役權的變動：需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權，受讓人同時享有地役權。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地全、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權，地役權對受讓人具有約束力。

知識點三 物權的設立、變更、轉讓、消滅和保護

(一)不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅

不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，應當依照法律規定登記，自記載于不動產登記薄時發生效力。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。物權變動的基礎往往是合同關系，需要注意的是，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

(二)動產物權的設立和轉讓

動產物權以占有和交付為公示手段。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。動產無權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

(三)物權的保護

物權保護，是指通過法律規定的方法和程序保障物權人在法律許可范圍內對其財產行為使占有、使用、收益、處分權利的制度。物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調節、仲裁、訴訟等途徑解決。因物權的歸屬、內容發生爭議的，厲害關系人可以請求確認權利。無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。對于物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。侵害無權除承擔民事責任外，違反行政管理的規定的，依法承擔行政責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

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