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房產租賃中特殊情況的稅收處理

（一）明確租賃年限的稅收處理

《營業稅暫行條例實施細則》第四條規定“轉讓不動產永久使用權，視同銷售不動產”。但是《國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的批復》（國稅函[2005]83號）規定“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照服務業-租賃業征收營業稅。”也就是說，只要合同明確了房屋租賃期限，哪怕租賃期限等于或者超過國家在現有規定中對于房產有明確的使用年限，也應該按照“服務業-租賃”項目征收營業稅，其房產稅當然也就從租計征了。

（二）內部承包租賃的稅收處理

《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定：雙方簽訂承包、租賃合同（協議，下同）將企業或企業部分資產出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費、租賃費（承租費，下同）按“服務業”稅目征收營業稅。出包方收取的承包費凡同時符合以下3個條件的，屬于企業內部分配行為不征收營業稅：

1.承包方以出包方名義對外經營，由出包方承擔相關的法律責任；

2.承包方的經營收支全部納入出包方的財務會計核算；3.出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤為基礎。所以內部承包租賃涉及房屋的，按上述規定進行營業稅等稅收處理，涉及房產稅的實行從價計征。

（三）房屋用于倉儲的稅收處理

《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（國稅發[1993]149號）規定：倉儲業，是指利用倉庫、貨場或其他場所代客貯放、保管貨物的業務。租賃業，是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務，對于房產提供人分別按“服務業-倉儲業”、“服務業-租賃業”征收營業稅，但是采用倉儲業，其房產稅從價計征，按房產原值一次減除10%至30%后的余值為計稅依據，稅率1.2%。

但要注意的是，《國家稅務 總局關于貨物運輸業若干稅收問題的通知》（國稅發[2004]88號）規定：物流企業將承攬的業務外包給其他單位并由其統一收取價款的，以其全部收入減去其他項目支出后的余額，作為營業稅計稅基數。物流企業提供公路、內河貨物運輸勞務取得的運輸收入按“交通運輸業”稅目征收營業稅并開具貨物運輸業發票，提供其他勞務取得的收入按“服務業”稅目征收營業稅并開具服務業發票。

（四）物業代收房租的稅收處理

《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》（國稅發[1998]217號）規定：物業管理企業代有關部門收取水費、房租等的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務。因此，對物業管理企業代有關部門收取的水費、房租等不計征營業稅，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。

（五）房屋視同出租的稅收處理

1.《國家稅務總局關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業稅問題的批復》（國稅函[1997]490號）規定：以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅。《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）規定：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。

2.《國家稅務總局關于酒店產權式經營業主稅收問題的批復》（國稅函[2006]478號）規定：酒店產權式經營業主（下稱“業主”）在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如房產產權并未歸屬新的經濟實體，業主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規的規定，應按照“服務業-租賃業”征收營業稅，按照“財產租賃 所得”項目征收個人所得稅。由于房產用于商業用途，需要按收入額的5%繳納營業稅，12%繳納房產稅，同時按10%繳納個人所得稅。

（六）房屋進行轉租的稅收處理

《國家稅務總局關于營業稅若干問題的通知》（國稅發[1995]76號）第五條規定：單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅。

《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）對于融資租賃行為采用的是差額計征營業稅的規定，但是對于房屋轉租行為是否也可以按差額征收營業稅目前沒有規定，即需要按全額繳納營業稅。對于轉租行為是否要征收房產稅，國家至今沒有明確政策規定，所以建議以各地稅務部門出臺的征收辦法為準。

（七）房屋售后返租的稅收處理

《國家稅務局關于從事房地產開發的外商投資企業售后返租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函[2007]603號）規定：從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋建筑物等不動產，又通過租賃方式買受人回租該資產，企業無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。

《國家稅務局關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2008]576號）規定：房地產開發企業按優惠價格出售其開發的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅，每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。同時，按《營業稅暫行條例》的相關規定，購房者需計算繳納營業稅等。

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