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一級建造師考試工程法規講解：土地所有權、建設用地使用權和地役權

土地所有權、建設用地使用權和地役權

建設工程與土地關系密切。建造師有必要對與土地有關的物權作些了解。

一、土地所有權

土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的 權利。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。農民集體所有的土地由本 集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。耕地承包經營期 限為。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地 的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權受 法律保護。在土地承包經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的， 必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民 政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準。

國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分 為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對 耕地實行特殊保護。

城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有 的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

二、建設用地使用權

(一)建設用地使用權的概念

建設用地使用權是因建造建筑物、構筑物及其附屬設施而使用國家所有的土地的權利。建設用地使用權只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所有的農村土地。

取得建設用地使用權后，建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和 收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

(二)建設用地使用權的設立

建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用 權，不得損害已設立的用益物權。

設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。國家嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。

設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權 自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。建設用地使 用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行 政主管部門批準。

(三)建設用地使用權的流轉、續期和消滅

建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。建設用地使用權人將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，應當符合以下規定：(1)當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。 (2)應當向登記機構申請變更登記。(3)附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

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