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營改增后房地產預收賬款如何做分錄？

營業稅時期，房地產企業在預收房款時，即達到營業稅納稅義務時間，在不動產所在地申報繳納營業稅。營改增后，房地產企業預收房款，未達到增值稅納稅義務時間，只是需要在不動產所在地預繳增值稅。但如果對預收款開具了發票，則達到了納稅義務發生時間，需要在機構所在地申報增值稅，當然現在很多地方政策對預收房款要求不開發票不申報等，這個要注意賬務處理是不同的。最終確認收入時，還需要計提增值稅，如何即反應業務實質，又帳表相符，賬務核算又簡便易行。

例一：某房地產開發公司開發甲房地產項目，2016年5月18日，預售房屋一套，售價100萬元，同時，收到客戶乙交付的預售款80萬元，該項目按簡易計稅方法計算，征收率5%。

會計處理如下：(單位：萬元，下同)

預收房款

(1)收到預售款時

借：銀行存款80

貸：預收賬款80

(2)預繳申報

國家稅務總局公告2016年第18號文件規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

借：應交稅費--預交增值稅(簡易預繳)2.29

貸：銀行存款2.29

該公司預繳的稅款2.29萬元應填報《增值稅預繳稅款表》進行納稅申報，營改增后，收到預收款的當天不再是銷售不動產的納稅義務發生時間。只有開具售房發票或不動產產權發生轉移以及合同約定的交房日期方可確認納稅義務發生。所以，無需在《增值稅納稅申報表》第1行"按適用稅率計稅銷售額"欄中填報。僅在《增值稅預繳稅款表》中第2行的第1列填寫80萬元，第2列填寫0，第3列填寫3%，第4列填寫2.29萬元，同時，增值稅納稅申報表附列資料(四)對預繳的稅款進行臺賬登記，第4行第2列填寫本月發生的應在以后抵減的預繳增值稅額。

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