房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納土地增值稅嗎，如果不太了解沒有關(guān)系，本文數(shù)豆子搜集整理了相關(guān)信息，請大家參考。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納土地增值稅嗎

答：一、取得土地環(huán)節(jié)

開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%

2、印花稅

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5%

?依據(jù)：廣東省契稅實施辦法、印花稅暫行條例

二、建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)

取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額

?注：廣州市規(guī)定，取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外，其他地區(qū)注意當(dāng)?shù)匾?guī)定

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0。5%＋建筑安裝工程承包合同金額×0。3%＋借款合同金額×0。05%

三、銷售環(huán)節(jié)

取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預(yù)征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。

?注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，適用簡易計稅。

2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加

預(yù)征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據(jù)，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值稅（預(yù)繳）

預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率

預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%

5、企業(yè)所得稅

銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計計稅毛利率（一般為15%）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)算此前銷售的實際毛利額，將其與預(yù)計毛利額之間的差額合并計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

?依據(jù)：財稅[2016]36號、國家稅務(wù)總局公告2016年第70號、廣州市地方稅務(wù)局公告2016年第5號、國稅發(fā)[2009]31號、財稅[2006]162號、國家稅務(wù)總局公告2016年第18號

四、房產(chǎn)稅“何時”繳納？

房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自愿的原則下，經(jīng)申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應(yīng)納稅款。

關(guān)鍵詞五

土地增值稅清算環(huán)節(jié)

項目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)－預(yù)繳稅額

增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）

增值稅一般計稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價款×11%）/（1+11%）

增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×120%－房地產(chǎn)開發(fā)費用－印花稅－城建稅及教育費附加

?備注：

①開發(fā)費用中的利息支出，能按項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可據(jù)實扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他開發(fā)費用按土地出讓金及契稅與開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除。

②不能提供證明的，開發(fā)費用按土地出讓金及契稅與開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)扣除。

什么是土地增值稅？

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當(dāng)前中國的土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達(dá)到34。63%以上，都需繳納土地增值稅。

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