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二級建造師《工程法規》考點講解：2Z租賃合同的法律規定

2Z30 相關合同制度

2Z34 租賃合同的法律規定

一、租賃合同的法律特征

租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同，也是諾成合同和雙務、有償合同。

二、租賃合同的內容和類型

(一)租賃合同的內容

(二)租賃合同的類型

租賃合同可以約定租賃期限，但租賃期限不得超過 20 年。超過 20 年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過 20 年。租賃期限 6 個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

不定期租賃分為兩種情形：①當事人沒有約定租賃期限;②定期租賃合同期限屆滿，承租人繼續使用租賃物， 出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

三、租賃合同當事人的權利義務

(一)出租人的義務

除當事人另有約定的外，出租人應當履行租賃物的維修義務。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人不履行維修義務，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用時，應當相應減少租金或者延長租期。當租賃物危及承租人的安全或者健康時，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

(二)承租人的義務

承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

在租賃期間， 遇到租賃物需要維修、 第三人主張權利及其他涉及租賃物的相關事項， 承租人應當及時通知出租人。

租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

四、租賃合同的其他規定

在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

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