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土地增值稅納稅實務例解

（一）某房地產開發企業：2008年發生以下業務：

1、取得一處土地使用權，支付土地出讓金9000萬元，繳納相關稅費240萬元；

2、以上述土地開發建設普通標準住宅、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；

3、住宅樓的開發成本3000萬元，分攤到住宅樓的利息支出300萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元，罰息10萬元（能提供金融機構證明）；

4、寫字樓的開發成本4000萬元，無法提供金融機構證明利息支出具體數額；

5、與住宅樓配套的會所開發成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據相關規定，會所產權屬于全體業主共同所有；

6、年底全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入18000萬元，將寫字樓作價9000萬元與他人聯營開設一商場，收取固定收入，不承擔經營風險，當年收到250萬元。

其他相關資料：房地產開發費用扣除限額為5%或10%，轉讓環節繳納的各項稅金為936萬元。。

根據上述資料，對計算土地增值稅的各項目進行分析。

解析：

1、由于該房地產開發企業取得的該土地分別用于建造普通標準住宅、會所和寫字樓，且各自所占用的土地面積都為1/3。故各自承擔的土地出讓金及相關稅費為3080萬元。

2、根據規定，房地產開發企業建造的與開發項目配套的會所、停車場等建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。故會所發生的費用可以在計算土地增值稅時按規定扣除。

3、房地產開發費用：是指與房地產開發有關的銷售費用、管理費用和財務費用。按照新會計制度的規定，與房地產開發有關的費用直接計算當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。但對于利息支出以外的其他房地產開發費用，按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金融之和，在5%以內計算扣除。

利息支出，分兩種情況確定扣除金額，（1）凡能按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但*6不能超過按商業銀行同類貸款利率計算的金融。（2）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并入房地產開發費用中一并計算扣除。另根據規定超過貸款期限的利息和罰息是不允許扣除。

根據上述規定，普通住宅可扣除的開發費用為：

（300-40-10）+（3080+3000）x5%=554（萬元）

會所可扣除的開發費用為：

（3080+480）x10%=356（萬元）

寫字樓可扣除的開發費用為：

（3）（3080+4000）x10%=708（萬元）

4、寫字樓雖然是作價9000萬元與他人聯營開設商場，但其是收取固定收入，不承擔經營風險，因而不符合聯營投資征收土地增值稅的規定，故對企業將寫字樓作價聯營的行為不征收土地增值稅，同時寫字樓所發生的成本費用也不可在計算普通住宅應繳納的土地增值稅時加以扣除。

5、根據規定，對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。故對普通住宅和會所支付的土地出讓金和開發成本可加計扣除額為：

（3080+3000+3080+480）x20%=1928（萬元）

綜上所述，出售普通住宅可扣除的項目金額合計為： 3080+3000+554+3080+480+356+1928+936=13414（萬元）

增值額為：18000－13414=4586（萬元）

增值率為：4586÷13414=34.19%

應納土地增值稅額為: 4586x30%=1375.8（萬元）

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