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承租人(企業)將房子轉租出去應該如何繳稅

答：產權所有人作為出租人應繳納營業稅及附加、印花稅、房產稅、土地使用稅、所得稅。轉租人再出租房產時，原出租人并未取得所得，不用就轉租人再出租取得的收入納稅，轉租人涉及的稅費如下：

1、營業稅及附加

《國家稅務總局關于營業稅若干問題的通知》(國稅發〔1995〕76號)第五條關于轉租業務征稅問題規定，單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅。

因此，轉租應按“服務業--租賃業”計繳營業稅。根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，轉租人取得的轉租收入應按收入全額計算繳納營業稅。

按《城建稅暫行條例》及《征收教育費附加的暫行規定》等規定，按繳納的營業稅計算繳納城建稅和教育費附加。

2、印花稅

簽訂的房屋租賃合同，根據《印花稅暫行條例》第二條*9款規定，財產租賃合同為應納稅憑證。根據《印花稅暫行條例》*9條規定：“在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照本條例規定繳納印花稅。”企業簽訂的房屋租賃合同應繳納印花稅。按印花稅稅目稅率表的規定，該合同的稅率為千分之一。

3、企業所得稅

《企業所得稅法實施條例》第十九條的規定，租金收入是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。

因此，企業取得的轉租收入屬于租金收入。根據《企業所得稅法》第六條第六款的規定，租金收入屬于企業的收入總額，該收入不屬于《企業所得稅法》第七條規定的不征稅收入，也不屬于《企業所得稅法》第二十六條規定的免稅收入，該轉租收入應計算繳納企業所得稅。

根據《企業所得稅法》第八條規定：“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。”企業支付的房東的租賃費、相關稅金等可按規定在企業所得稅前扣除。

4、房產稅

根據《房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納，產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人。

轉租人不是房產的所有權人，理論上不用繳納房產稅，但各地有不同的規定。以下地方文件供參考：

《上海市地方稅務局關于轉租房產的租金收入停止征收房產稅的通知》(滬地稅地〔1996〕42號)規定，房產稅屬于財產類稅，不同于流轉稅，根據規定應由房產的產權所有人或代管人為納稅義務人。現對出租房產已由產權所有人或代管人按租金收入繳納房產稅，是否要再對承租人將租入房產進行轉租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產稅的問題，經請示國家稅務總局地方稅務司后，現我局決定，本市關于轉租房產按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產稅的規定停止執行。

《關于明確房產稅土地使用稅有關政策的通知》(吉地稅發〔2006〕42號)第二條關于轉租的房屋計算繳納房產稅問題中規定，承租人轉租的房屋，按轉租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產稅。

5、土地使用稅

《國家稅務局關于簽發〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》(〔1988〕國稅地字第15號)第四條關于納稅人的確定中規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅;土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。

根據上述規定，若房東不在土地所在地，房東未繳納土地使用稅的，企業應按上述規定繳納房產的土地使用稅。

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