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房地產企業預售和收入業務的處理方式

根據《企業會計準則》規定，房地產企業預售業務的會計處理為：當企業收到預售款項時，由于不符合收入的確認原則，不確認收入，而是作為負債計入預收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。

對于預售收入，按規定應繳納的營業稅及土地增值稅等，房地產企業直接在應交稅費的借方反映，銷售收入實現時，再將預繳稅費轉入營業稅金及附加。

例：甲房地產公司2008年開始在乙地級市開發A地塊，A地塊共計興建A1、A2房產。A1房產于2008年8月起開始預售，2009年10月份完工；A2房產于2009年2月開始預售，2009年未完工。2008年共計取得A1房產預售房款4000萬元，當年發生管理人員工資支出50萬元、業務招待費支出90萬元、廣告宣傳費支出300萬元；2009年銷售A1房產取得收入2000萬元（假定為完工后實現的銷售收入），預售A2房產取得預售房款5000萬元，A1房產完工開發成本共計4000萬元，當年發生管理人員工資支出55萬元、業務招待費支出60萬元，廣告宣傳費支出200萬元（營業稅及城建稅和教育費附加5.55%，土地增值稅按1%預繳，預計毛利率10%.例中未涉及因素假設不考慮）。

甲房地產公司對上述業務進行會計處理，編制會計分錄如下（單位，萬元）：

2008年度會計處理：

（1）2008年度收到預售房款

借：銀行存款 4000

貸：預收賬款--A1房產 4000.

（2）預繳營業稅、城建稅和土地增值稅

借：應交稅費--應交營業稅--A1房產 200

應交稅費--應交城建稅--A1房產 14

應交稅費--應交教育費附加--A1房產 8

應交稅費--應交土地增值稅--A1房產 40

貸：銀行存款 262.

（3）支付管理人員工資、業務招待費和廣告宣傳費

借：管理費用--工資 50

管理費用--業務招待費 90

銷售費用--廣告宣傳費 300

貸：銀行存款 440.

（4）年末對預收賬款根據賬面價值與計稅基礎的差異進行遞延所得稅處理，即[4000x10%-4000x（5.55%+1%）] x25%=34.5.

借：遞延所得稅資產 34.5

貸：所得稅費用 34.5.

2008年度按企業會計準則計算的稅前會計利潤為-440萬元。

2009年度會計處理：

（1）2009年度收到A2房產預售房款

借：銀行存款 5000

貸：預收賬款--A2房產 5000.

（2）A2房產預售收入預繳營業稅和土地增值稅

借：應交稅費--應交營業稅--A2房產 250

應交稅費--應交城建稅稅--A2房產 17.5

應交稅費--應交教育費附加--A2房產 10

應交稅費--應交土地增值稅--A2房產 50

貸：銀行存款 327.5.

（3）支付管理人員工資、業務招待費和廣告宣傳費

借：管理費用--工資 55

管理費用--業務招待費 60

銷售費用--廣告宣傳費 200

貸：銀行存款 315.

（4）A1房產2008年度預售收入轉主營業務收入，上年繳納營業稅和土地增值稅轉入營業稅金及附加

借：預收賬款--A1房產 4000

貸：主營業務收入--A1房產 4000.

借：營業稅金及附加 262

貸：應交稅費--應交營業稅--A1房產 200

應交稅費--應交城建稅-A1房產 14

應交稅費--應交教育費附加-A1房產 8

應交稅費--應交土地增值稅-A1房產 40.

（5）A1房產2009年度銷售收入、繳納營業稅金及附加，結轉主營業務成本

借：銀行存款--A1房產 2000

貸：主營業務收入--A1房產 2000.

借：營業稅金及附加 131

貸：應交稅費--應交營業稅---A1房產 100

應交稅費--應交城建稅稅--A1房產 7

應交稅費--應交教育費附加--A1房產 4

應交稅費--應交土地增值稅--A1房產 20.

借：開發產品--A1房產 4000

貸：開發成本--A1房產 4000.

借：主營業務成本--A1房產 4000

貸：開發產品--A1房產 4000.

（6）年末對預收賬款根據賬面價值與計稅基礎的差異進行遞延所得稅處理

根據資產負債表債務法，當年新增預收賬款5000萬元，與上年資產負債表相比凈增1000萬元，[(5000-4000)x10%-(5000-4000)x(5.55%+1%)] x25%= 8.625

借：遞延所得稅資產8.625

貸：所得稅費用 8.625.

2009年度按企業會計準則計算稅前會計利潤為4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292（萬元）。

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