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投資性房地產的折舊攤銷可以在企業所得稅前扣除嗎？
1、投資性房地產
企業會計準則對投資性房地產的定義，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。
2、投資性房地產的后續計量模式
首選成本模式。企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。采用成本模式計量的建筑物的后續計量，適用《企業會計準則第4號——固定資產》。采用成本模式計量的土地使用權的后續計量，適用《企業會計準則第6號——無形資產》。
滿足條件可以采用公允價值模式。有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
（一）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
（二）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市
場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。
已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式
轉為成本模式。
3、投資性房地產折舊攤銷的會計處理
采用成本模式后續計量的投資性房地產——建筑物，適用固定資產準則。固定資產準則規定，企業應當對所有固定資產計提折舊。因此，采用成本模式后續計量的投資性房地產，應按固定資產準則折舊處理。
采用成本模式計量的投資性房地產——土地使用權，適用無形資產準則。無形資產準則規定，使用壽命有限的無形資產，其應攤銷金額應當在使用壽命內系統合理攤銷。使用壽命不確定的無形資產不應攤銷。
采用公允價值模式計量的投資性房地產，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
4、企業所得稅法對固定資產、無形資產的界定
《企業所得稅法》第十一條所稱固定資產，是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的非貨幣性資產，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。
《企業所得稅法》第十二條所稱無形資產，是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。
按照《企業所得稅法》規定，無論投資性房地產的后續計量采用何種模式，均屬于企業所得稅界定的固定資產、無形資產的范疇。企業所得稅法并無“投資性房地產”的概念。
投資性房地產除非發生特定事項如改建支出等外，其計稅基礎、折舊年限和預計凈殘值一般不得改變。
5、投資性房地產折舊攤銷的稅務處理
除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，固定資產計算折舊的最低年限如下:
(一)房屋、建筑物，為20年;
(二)飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年;
(三)與生產經營活動有關的器具、工具、家具等，為5年;
(四)飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年;
(五)電子設備，為3年。
固定資產按照直線法計算的折舊，準予扣除。企業應當自固定資產投入使用月份的次月起計算折舊;停止使用的固定資產，應當自停止使用月份的次月起停止計算折舊。企業應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的預計凈殘值。固定資產的預計凈殘值一經確定，不得變更。
無形資產按照直線法計算的攤銷費用，準予扣除。無形資產的攤銷年限不得低于10年。作為投資或者受讓的無形資產，有關法律規定或者合同約定了使用年限的，可以按照規定或者約定的使用年限分期攤銷。外購商譽的支出，在企業整體轉讓或者清算時，準予扣除。
按照上述稅法規定計算的投資性房地產的折舊攤銷，準予在企業所得稅前扣除，與投資性房地產的后續計量模式無關。
外購和自行建造的投資性房地產，應按照資產的性質和使用情況，考慮稅法規定的最低折舊年限，合理確定使用年限，從投入使用的次月起，按照直線法計算的折舊攤銷額，可在企業所得稅前扣除。
自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租，應由固定資產或無形資產轉為投資性房地產，會計上不再折舊、攤銷。但其折舊攤銷的稅務處理保持不變，直至資產按稅法確定的使用年限終了或處置。
注意，企業所得稅法關于折舊攤銷稅前扣除的規定，均用的是“計算”，而非“計提”。所以，符合稅法規定的折舊攤銷在企業所得稅前扣除，是不以會計上“計提”且已做會計處理為前提條件的。
無論采取何種后續計量模式，均有可能產生稅會差異，企業應建立臺賬，準確反映稅法與會計差異情況，正確填報《資產折舊、攤銷及納稅調整明細表》。
6、關于企業所得稅法第二十一條
《企業所得稅法》第二十一條在計算應納稅所得額時，企業財務、會計處理辦法與稅收法律、行政法規的規定不一致的，應當依照稅收法律、行政法規的規定計算。
《企業所得稅法》第二十一條的本意是，同一事項，稅務處理和會計處理均是明確的，但稅會處理規定存在差異時，稅法規定以稅務規定進行稅務處理。
對于采用公允模式后續計量的投資性房地產，就存在會計處理與稅法不一致的問題，其折舊攤銷應按照稅法規定處理。
7、關于稅前扣除規定與企業實際會計處理之間的協調問題
根據《企業所得稅法》第二十一條規定，對企業依據財務會計制度規定，并實際在財務會計處理上已確認的支出，凡沒有超過《企業所得稅法》和有關稅收法規規定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業實際會計處理確認的支出，在企業所得稅前扣除，計算其應納稅所得額。
若同一事項，有明確的會計處理規定，但沒有明確的稅務處理規定，該如何處理？《關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》國家稅務總局公告2012年第15號公告第八條就作出規定，沒有超過稅前扣除范圍和標準的，可按企業實際會計處理確認的支出，在企業所得稅前扣除。
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