房地產企業常見的稅務籌劃技巧

發表于：2018-10-03 21:25:14
分類：會計實務

　　房地產企業常見的稅務籌劃技巧
　　一、土地增值稅籌劃
　　(1)利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
　　正確界定土地增值稅的征稅規模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上修建物和附著物的轉讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行動。根據這三條判定標準，稅法對若干詳細情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判斷，房地產企業可以根據這些判斷標準進行公道的稅收籌劃。
　　①房地產的代建房行為
　　稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規定，房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發實現后向客戶收代替建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定終極用戶，實施定向開發，以達到減輕稅負的目的，防止開發后銷售繳納土地增值稅。
　　②合作建房
　　稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方協作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發公司可以充足利用此項政策進行稅收計劃。如果某房地產開發公司領有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產開發公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而下降了房地產成本，加強了市場競爭力。未來再做處理時，能夠只就屬于本人的部門繳納土地增值稅。
　　(2)利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
　　計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
　　稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額;房地產開發成本;房地產開發費用;與轉讓房地產有關的稅金;財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人容許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規定，房地產企業可以抉擇恰當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡可以按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，許可據實扣除，但最高不得超過按貿易銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業據此可以取舍：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除;反之，主要依附權利資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
　　案例剖析：
　　假設某房地產開發企業進行一個房地產項目開發，取得土地應用權支付金額300萬元，房地產開發本錢為500萬元。那么：如果該企業利息費用可能按轉讓房地產項目計算分攤并提供了金融機構證明，則：房地產開發費用=利息費用+(300+500)×5%=本錢費用+40萬元。如果該企業利息費用無法按轉讓房地產項目計算攤派，或無奈提供金融機構證明，則：房地產開發費用=(300+500)×10%=80萬元。對于該企業來說，如果預計利息費用高于40萬元，企業應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并獲得有關金融機構證明，以便據實扣除有關利息費用，從而增長扣除項目金額;反之，如果企業預計利息費用低于40萬元的話，那么就不用按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不必供給有關金融機構證實，以便多扣除房地產開發費用，到達增添扣除名目金額的目標。
　　(3)利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
　　根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。
　　房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的話，在離開核算的情況下，籌劃的癥結就是將普通標準住宅的增值率節制在20%以內，以失掉免稅待遇。要降低增值率，要害是降低增值額。下面通過舉例闡明。
　　假設某市房地產企業出售商品房取得銷售收入5000萬元，其中普通標準住宅銷售額為3000萬元，豪華住宅的銷售額為2000萬元。扣除項目金額為3200萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2200萬元，豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。
　　該企業應納的土地增值稅為：
　　銷售普通標準住宅：
　　銷售稅金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%)=165萬元
　　扣除項目金額共計=2200+165=2365萬元
　　增值額=3000-2365=635萬元
　　增值率=635÷2365×100%=27%
　　適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為635×30%=190.5萬元
　　銷售豪華住宅：
　　銷售稅金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)=110萬元
　　扣除項目金額總計=1000+110=1110萬元
　　增值額=2000-1110=890萬元
　　增值率=890÷1110×100%=80%
　　適用40%的稅率，因此繳納的土地增值稅為890×40%-1110×5%=300.5萬元
　　共繳納土地增值稅為190.5+300.5=491萬元
　　通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為27%，超過了20%，還要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅取得免稅待遇，可將其增值率把持在20%以內，籌劃的方式有兩種：
　　一是增加普通標準住宅的扣除項目金額;二是降低普通標準住宅的銷售價格。
　　①增加扣除項目金額
　　②假設上例中其他前提不變，只是一般尺度住宅的扣除項目產生變更，假設其為X，那么應納土地增值稅為：
　　扣除項目金額算計=X+165增值額=3000-(X+165)=2835-X
　　增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%
　　由等式(2835-X)÷(X+165)×100%=20%，解得X=2335萬元
　　此時普通標準住宅可免得稅，繳納的土地增值稅僅為銷售奢華住宅的部分，應納稅額為300.5萬元。增加扣除項目金額的道路良多，例如可以增加房地產開發成本、房地產開發費用等。
　　②降低銷售價格
　　降低銷售價格固然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業的利潤，這種辦法是否合理要通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。仍假定其他條件不變，轉變普通標準住宅的銷售價格，假設其為Y。那么應納土地增值稅為：
　　銷售稅金及附加=Y×5%×(1+7%+3%)=5.5%Y
　　扣除項目金額合計=2200+5.5%Y
　　增值額=Y-(2200+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200
　　增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%
　　由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%=20%，解得Y=2827萬元F
　　同上普通標準住宅免稅，此時繳納的土地增值稅仍為銷售豪華住宅的部分300.5萬元。銷售收入比本來的3000萬元減少了173萬元，少納稅190.5萬元，與減少的收入比擬節儉了17.5萬元。
　　二、房產稅籌劃
　　房產稅是以房產為征稅對象，依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種。從價計征就是按照房產原值一次減除10%?30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%;從租計征就是以房產租金收入為計稅依據，稅率為12%。
　　對于從價計征，因為它是按房產余值計稅，所以房產原值的大小直接決定房產稅的多少，合理地減少房產的原值是房產稅籌劃的關鍵,香港六個彩資料。因而，會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開;而對于從租計征，房錢的大小直接決議了房產稅的多少。不少房地產開發企業在簽署房屋租賃合同時，往往將水費、電費和房屋租金統統放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產稅。所以房地產開發企業應將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己獨立累贅，即使因為各種原來由出租人繳納水、電費，也應當在租賃合同中明確為代扣代繳項目，通過“其他應收應付款”進行核算，從而減少應納房產稅的稅基。
　　三、變房屋銷售為股權轉讓
　　按照現行稅法規定，以不動產投資入股，介入接受投資方的利潤調配，獨特承擔投資危險的行為，不征收營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再征收營業稅。這種規定為房地產企業發展納稅籌劃提供了空間。
　　如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司,曾道人，則可以斟酌先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。仍以甲企業為例，甲企業欲出售5000m2的住房給乙企業，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業稅60萬元，城市維護建設稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法合理地罷黜了60萬元的營業稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參加籌劃的踴躍性，甲企業可以做出一些妥協，給予乙企業一定的好處補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款66萬元為限。

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