房企銷售傭金如何稅前扣除?

　　銷售傭金是指企業(yè)在銷售業(yè)務(wù)發(fā)生時支付給中介機(jī)構(gòu)(中間人)的報酬，是與銷售業(yè)績和合同金額直接掛鉤的一筆費(fèi)用，不包括本企業(yè)的職工。

　　一、銷售傭金扣除的限額規(guī)定

　　房地產(chǎn)企業(yè)委托銷售企業(yè)售房，對其支付給銷售企業(yè)的傭金或手續(xù)費(fèi)支出，不超過以下規(guī)定計算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。超過部分，不得扣除。

　　(一)委托境內(nèi)銷售機(jī)構(gòu)

　　根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅[2009]29號)第一條規(guī)定：企業(yè)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計算限額。

　　(二)委托境外銷售機(jī)構(gòu)

　　根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)[2009]31號)第二十條規(guī)定：企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

　　案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)2021年取得預(yù)售房款1億元，委托A銷售公司銷售住宅項目，共支付了銷售傭金300萬元;委托B銷售公司銷售商業(yè)項目，共支付銷售傭金250萬元。請問甲公司支付得550萬元銷售傭金在企業(yè)所得稅前如何扣除?

　　案例分析：根據(jù)財稅[2009]29號規(guī)定，甲企業(yè)21年可扣除銷售傭金限額為500萬元(10000*5%=500萬)，但甲企業(yè)2021年共計發(fā)生銷售傭金為550萬元(300+250=550萬)，所以甲企業(yè)在2021年企業(yè)所得稅前只能扣除500萬元，剩余50萬也不能結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。

　　二、預(yù)售階段銷售傭金得兩種扣除方式

　　(一)未執(zhí)行新收入準(zhǔn)則

　　銷售傭金在新收入準(zhǔn)則施行之前企業(yè)賬務(wù)處理都是計入到銷售費(fèi)用當(dāng)中，既然都已計入到了當(dāng)年的利潤表當(dāng)中，所以在企業(yè)所得稅匯算清繳時，根據(jù)限額標(biāo)準(zhǔn)在納稅調(diào)整表中做納稅調(diào)整就可以。

　　(二)已執(zhí)行新收入準(zhǔn)則

　　執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起開始施行新收入準(zhǔn)則。執(zhí)行新收入準(zhǔn)則后，銷售傭金計入“合同取得成本”科目，未計入當(dāng)期損益，也就是說銷售傭金不在利潤表中體現(xiàn)，也無法影響企業(yè)利潤。那么對于執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)對于銷售傭金支出又該如何在所得稅前進(jìn)行扣除呢?

　　實(shí)務(wù)操作中大致會分為兩種情況去處理：

　　1、預(yù)售階段發(fā)生地銷售傭金不在費(fèi)用發(fā)生年度，企業(yè)所得稅前做扣除，而是等到銷售收入滿足確認(rèn)條件后，再進(jìn)行扣除。

　　2、預(yù)售階段直接在企業(yè)所得稅前做扣除，但由于該項費(fèi)用并未計入當(dāng)期損益，所以需要采用納稅調(diào)減的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅前扣除。后期達(dá)到收入確認(rèn)條件后在賬面進(jìn)行分?jǐn)倳r，即從合同取得成本分?jǐn)傊龄N售費(fèi)用時，還需要在匯算清繳時再做納稅調(diào)增。

　　對于以上兩種方式，可能大部分企業(yè)都會傾向于第二種方式，因為第一種方式就意味著當(dāng)年發(fā)生的銷售傭金沒辦法在當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅時做扣除，企業(yè)會提前多繳稅，會增加房企在預(yù)售階段的稅負(fù)壓力，也會對企業(yè)資金產(chǎn)生影響。

　　三、新準(zhǔn)則下銷售傭金會計處理

　　企業(yè)為取得合同發(fā)生的增量成本預(yù)期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項資產(chǎn)。增量成本，是指企業(yè)不取得合同就不會發(fā)生的成本，如銷售傭金等。為簡化實(shí)務(wù)操作，資產(chǎn)攤銷期限不超過一年的，可以在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。

　　(一)甲房地產(chǎn)企業(yè)委托A銷售公司銷售樓盤，支付銷售傭金300萬元，取得A公司開具6%專用發(fā)票，房屋交付周期為2年。

　　借：合同取得成本——銷售傭金 283.02

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額) 16.98

　　貸：銀行存款等 300

　　2年后交付確認(rèn)銷售房屋收入：

　　借：銷售費(fèi)用——銷售傭金 283.02

　　貸：合同取得成本——銷售傭金 283.02

　　(二)甲房地產(chǎn)企業(yè)委托A銷售公司銷售樓盤，支付銷售傭金300萬元，取得A公司開具6%專用發(fā)票，房屋交付周期為1年。

　　借：銷售費(fèi)用——銷售傭金 283.02

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額) 16.98

　　貸：銀行存款等 300

　　來源：德居正財稅咨詢 作者：姚三貴

房地產(chǎn)企業(yè)銷售傭金如何稅前扣除

　　根據(jù)新收入準(zhǔn)則財會[2017]22號《財政部關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入>的通知》第二十八條規(guī)定，企業(yè)為取得合同發(fā)生的增量成本預(yù)期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項資產(chǎn);但是，該資產(chǎn)攤銷期限不超過一年的，可以在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。增量成本，是指企業(yè)不取得合同就不會發(fā)生的成本。按照新收入準(zhǔn)則確認(rèn)要求，銷售傭金預(yù)計超過1年才能收回預(yù)期收益(確認(rèn)收入)的，計入合同成本，攤銷原則要求采用與該資產(chǎn)相關(guān)的商品收入確認(rèn)相同的基礎(chǔ)進(jìn)行攤銷。實(shí)質(zhì)新會計準(zhǔn)則不認(rèn)為這是期間費(fèi)用。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，執(zhí)行新收入準(zhǔn)則以前，對于發(fā)生的銷售傭金均列入期間費(fèi)用，只要不超過合同收入的5%，均可當(dāng)年扣除。即不與收入掛鉤。扣除比例是按“合同收入”的5%，而不是按照當(dāng)期確認(rèn)的銷售收入(一般傭金不會超過5%)，因此，在發(fā)生的當(dāng)期就可以稅前扣除。但新會計準(zhǔn)則按照“收入成本費(fèi)用配比原則”和“權(quán)責(zé)發(fā)生制原則”，對與屬于與銷售收入直接相關(guān)的銷售傭金，采取與收入同比例攤銷方式。對執(zhí)行新會計準(zhǔn)則的企業(yè)，發(fā)生的銷售傭金應(yīng)當(dāng)如何稅前扣除?

　　首先，根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012年第15號)第八條規(guī)定：“根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，對企業(yè)依據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定，并實(shí)際在財務(wù)會計處理上已確認(rèn)的支出，凡沒有超過《企業(yè)所得稅法》和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實(shí)際會計處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計算其應(yīng)納稅所得額。”在會計上銷售傭金計入“合同取得成本”作為一項資產(chǎn)處理，傭金支付時并未“實(shí)際在財務(wù)會計處理上已確認(rèn)的支出”，并且會計確認(rèn)的支出沒有超過企業(yè)所得稅稅前扣除的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，因此，按照會計確認(rèn)的支出金額稅前扣除。

　　其次，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅〔2009〕29號)規(guī)定：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，企業(yè)已計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，應(yīng)當(dāng)通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。 既然新會計準(zhǔn)則已將銷售傭金確認(rèn)為一項資產(chǎn)，相應(yīng)按照攤銷方式予以稅前扣除。

　　來源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所 作者：張國永

房地產(chǎn)企業(yè)支付給銷售企業(yè)的傭金或手續(xù)費(fèi)稅前扣除有何限制？

　　問：房地產(chǎn)企業(yè)支付給銷售企業(yè)的傭金或手續(xù)費(fèi)，稅前扣除有何限制？

　　答：房地產(chǎn)企業(yè)委托銷售企業(yè)售房，對其支付給銷售企業(yè)的傭金或手續(xù)費(fèi)稅務(wù)相關(guān)規(guī)定如下：

　　（一）根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅[2009]29號）第一條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過以下規(guī)定計算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。超過部分，不得扣除。

1、保險企業(yè)：財產(chǎn)保險企業(yè)按當(dāng)年全部保費(fèi)收入扣除退保金等后余額的15%（含本數(shù)，下同）計算限額。人身保險企業(yè)按當(dāng)年全部保費(fèi)收入扣除退保金等后余額的10%計算限額。

2、其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計算限額。

　　（二）根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十條規(guī)定：企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。