投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

（一）轉(zhuǎn)換條件

在下列情況下，當(dāng)有 確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn) 用途發(fā)生改變時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

①投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來(lái)出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；

③自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；

④自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地；

⑤房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。

（二）轉(zhuǎn)換時(shí) 入賬價(jià)值的選擇

1.在 成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，以其 轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值確定。會(huì)計(jì)分錄為：

A.由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時(shí)：

借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換時(shí)原賬面余額）

累計(jì)折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)：

借：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換時(shí)原賬面余額）

或開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換時(shí)原賬面價(jià)值）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備

2.以 公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的 差額計(jì)入當(dāng)期損益。

會(huì)計(jì)分錄為：

借：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）

公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額）

貸：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換時(shí)賬面價(jià)值）

公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額）

3.自用房地產(chǎn)或存貨 轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的 公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將 差額計(jì)入當(dāng)期損益；如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的 公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將其 差額計(jì)入其他綜合收益。

會(huì)計(jì)分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值計(jì)量）

累計(jì)折舊（攤銷）公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額）

固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備（轉(zhuǎn)換時(shí)已提減值準(zhǔn)備）

貸：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換日賬面余額）

其他綜合收益（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額）

二、投資性房地產(chǎn)的 處置

1.成本模式下

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的 處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的 賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本）。

（1）收到處置價(jià)款時(shí)：

借：銀行存款

貸： 其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

（2）結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)成本

借： 其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投

資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

2.公允價(jià)值模式下一般分錄如下：

（1）按實(shí)際收到的款項(xiàng)借：銀行存款

貸： 其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

（2）按當(dāng)時(shí)投資性房地產(chǎn)的賬面余額

借： 其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)（也可能在借方）

（3）將 累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本或反之。

（4）將 轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入其他綜合收益的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

借：其他綜合收益

貸：其他業(yè)務(wù)成本

充實(shí)自己，才能望得更遠(yuǎn)

【例題.多選題】采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，下列會(huì)計(jì)處理方法中，說(shuō)法正確的有（）。

A將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)-成本”科目，按其已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸“其他綜合收益 ”科目或借記”公允價(jià)值變動(dòng)損益“科目

B資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益 ”科目

C將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，結(jié)轉(zhuǎn)“投資性房地產(chǎn)”的科目余額，按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益 ”科目

D出售投資性房地產(chǎn)時(shí)，除結(jié)轉(zhuǎn)成本外，還應(yīng)將公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他綜合收益 轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目

『正確答案』ABC

『答案解析』選項(xiàng)D，應(yīng)將其轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目