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二級建造師《工程法規》考點講解：2Z抵押、質權、留置權、定金的規定

2Z70 建設工程擔保制度

2Z73 抵押、質權、留置權、定金的規定

-、抵押權

(一)抵押的法律概念

按照《擔保法》、《物權法》的規定，抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。其中，債務人或者第三人稱為抵押人，債權人稱為抵押權人。

(二)抵押物

債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

(1)建筑物和其他土地附著物

(2)建設用地使用權

(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權

(4)生產設備、原材料、半成品、產品

(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器

(6)交通運輸工具

(7)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產

下列財產不得抵押：

(1)土地所有權;

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所 有的土地使用權;

(3)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育 設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

(5)依法被查封、扣押、監管的財產;

(6)依法不得抵押的其他財產。

當事人以下列財產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立：

(1)建筑物和 其他土地附著物;

(2)建設用地使用權;

(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

(4)正在建造的建筑物。

當事人以下列財產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人：

(1)生產設備、原材料、半成品、產品;

(2)交通運輸工具;

(3)正在建造的船 舶、航空器。

(三)抵押的效力

抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金損害賠償金和實現抵押權的費用。當事人也可以在抵押合同中約定抵押擔保的范圍。

抵押人有義務妥善保管抵押物并保證其價值。抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;否則，該轉讓行為無效。

抵押人轉讓抵押物的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。轉讓抵押物的價 款不得明顯低于其價值。抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。

抵押權與其擔保的債權同時存在。抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。

(四)抵押權的實現

債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、 變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：

(1)抵押合同以登記生效的，按抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。

(2)抵押合同自簽訂之日起生效的，如果抵押物未登記的，按照合同生效的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。

舉例：

甲--抵押人

乙、丙--抵押權人

房屋--抵押物

4月1日--甲乙抵押合同--100萬--4月5日登記

4月3日--甲丙抵押合同--120萬--4月4日登記

則：丙先受償，乙后受償。

舉例：

甲--抵押人

乙、丙、丁--抵押權人

汽車--抵押物

4月1日--甲乙抵押合同--10萬--未登記

4月3日--甲丙抵押合同--12萬--未登記

4月4日--甲丁抵押合同--15萬--4月8日登記

則：丁先受償，乙后受償，丙最后受償。

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