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住房契稅優(yōu)惠綜述

契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅。我國(guó)契稅起源于東晉時(shí)期的“估稅”，至今已有1600多年的歷史。新中國(guó)成立后頒布的*9個(gè)稅收法規(guī)就是《契稅暫行條例》。1997年7月7日國(guó)務(wù)院重新頒布了《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》，于1997年10月1日起施行。契稅實(shí)行3%-5%的幅度比例稅率，個(gè)人購(gòu)買住房各地一般都按3%征收契稅。

一、個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠以前強(qiáng)調(diào)“普通住房”及“首次購(gòu)房”

為了切實(shí)減輕個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，積極啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于1999年7月29日發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)），規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，減半征收契稅。各地一般都是按照最低稅率3%減半（即1.5%）征收的。

普通住房的認(rèn)定，原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各地可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過20%.大部分省市都按20%的比例向上進(jìn)行了浮動(dòng)，即普通住房的單套建筑面積應(yīng)在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格應(yīng)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。不符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，為非普通住房。

為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購(gòu)買普通住房，2008年10月22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)），規(guī)定對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%.首次購(gòu)房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。

針對(duì)很多投資客采用與未購(gòu)買住房的親友聯(lián)名購(gòu)房的方式，來獲得首次購(gòu)房契稅優(yōu)惠的現(xiàn)象，2010年3月9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅[2010]13號(hào)），規(guī)定對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

二、個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)“家庭*10住房”

為遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年9月29日下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號(hào)），對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅的征收作出了如下調(diào)整：對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）*10住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭*10住房的，減按1%稅率征收契稅。也就是說，個(gè)人購(gòu)買普通住房但不屬于家庭*10住房，或者個(gè)人購(gòu)買非普通住房，均無(wú)契稅優(yōu)惠。

個(gè)人購(gòu)買住房的契稅優(yōu)惠，以前強(qiáng)調(diào)“普通住房”和“首次購(gòu)房”，現(xiàn)在則強(qiáng)調(diào)“家庭*10住房”。只要不是家庭*10的住房，就要征收3%的契稅。比如父母名下有房，以未成年子女名義購(gòu)買90平方米及以下普通住房，盡管未成年子女是*9次購(gòu)房，但在該家庭屬二套房，以前按1%繳納契稅，現(xiàn)在則要按3%繳納契稅，一套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，要多上繳契稅20000元；再比如一戶家庭想再買一套90至144平方米的普通住房，以前契稅按1.5%征收，現(xiàn)在由于屬二套房，也要按3%征收契稅，一套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，要多上繳契稅15000元。此次國(guó)家調(diào)整契稅優(yōu)惠政策，無(wú)疑將增加購(gòu)房稅費(fèi)成本，從而進(jìn)一步遏制樓市投機(jī)行為。

為了加強(qiáng)契稅征收管理，征收機(jī)關(guān)首先應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄。如果無(wú)記錄或有記錄但有疑義，應(yīng)由納稅人提供房地產(chǎn)主管部門查詢納稅人家庭住房登記記錄的書面查詢結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果，納稅人應(yīng)向征收機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證。

誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)。依據(jù)《稅收征收管理法》的規(guī)定，進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金（每日萬(wàn)分之五），并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

三、其他取得住房的契稅優(yōu)惠

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，個(gè)人以下列方式取得住房不征收契稅：《繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承房屋權(quán)屬；《婚姻法》規(guī)定屬于夫妻共有的房產(chǎn)，因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方；對(duì)享有家庭財(cái)產(chǎn)共有權(quán)的成員，承受被分割家庭房產(chǎn)；將個(gè)人創(chuàng)辦的獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司的房產(chǎn)更名至自己名下。

另外，承受停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室等與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施，如果是與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)，適用與房屋相同的契稅稅率。個(gè)人購(gòu)買了可以享受契稅優(yōu)惠的住房，如果同時(shí)也購(gòu)買了相關(guān)的附屬設(shè)施，可將其與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)，一并享受契稅優(yōu)惠。

個(gè)人購(gòu)買住房時(shí)，還應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)胤课萜醵愑?jì)稅價(jià)格核定情況。為完善契稅征管制度，堵塞征管漏洞，大部分省市都實(shí)行納稅申報(bào)成交價(jià)格（包括承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益）與計(jì)稅價(jià)格相比較的辦法。申報(bào)成交價(jià)格高于財(cái)政部門核定的計(jì)稅價(jià)格的，按申報(bào)成交價(jià)格計(jì)征稅款；申報(bào)成交價(jià)格明顯低于財(cái)政部門核定的計(jì)稅價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，按財(cái)政部門核定的計(jì)稅價(jià)格計(jì)征稅款。

現(xiàn)實(shí)中當(dāng)購(gòu)買住房成交價(jià)格明顯高于計(jì)稅價(jià)格時(shí)，很多納稅人都采用簽訂“陰陽(yáng)合同”的方式來避稅。需要指出的是，這種避稅方式除了可能面臨交易風(fēng)險(xiǎn)外，也產(chǎn)生了相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椤抖愂照魇展芾矸ā芬?guī)定納稅人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬(wàn)元以下的罰款。

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