之前我就說過，商鋪的核心價值在于租金，獲取長期持續的收益。租金回報率的高低，是我們評估一個商鋪值不值得買的參考數據。

嚴格來講，投資回報率是一個動態的概念，投資中除了投資者購買初始投資外，還應該包含稅費、貸款利息、物業費、水電費、折舊費，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值和央行加息后帶來的利差等等，同時，你還要考慮商鋪存在一定的空置期。

很多時候售樓部測算出來的投資回報率都是以全款購入的成本來計算，存在片面性。那么我們應該如何計算商鋪的投資回報率呢？

今天，我匯總了幾個投資回報率的計算方式，供大家參考計算：

一：租金回報率分析法

案例解析

小周想全款買了一套臨街商鋪，面積約50㎡，包含契稅等費用，總購入成本為153萬元。該商鋪周邊同等商鋪的月租金約為260元/㎡，即小周每個月可收取1.3萬元的租金。那么，他的投資回報率將是多少呢？

公式

租金回報率=每月租金收益×12/購入商鋪總成本（包含房款、契稅等所有費用）

即：13000×12/1530000≈10.2%

解析

這個公式僅適用于沒有貸款的一次性投資，計算簡單便捷，但不適用于按揭貸款情況。這種方法算出的比值越大，就表明該商鋪越值得投資。

二：租金回報率法

案例解析

同樣是小周，打算按揭貸款購入這個商鋪。包含契稅、維修基金等費用，總成本153萬，其中小周初始資金投入93萬，剩余60萬按揭貸款10年，每月月供約6700元。那么他的投資回報率將是多少呢？

公式

租金回報率=（每月租金收益-每月按揭）×12/（初始投資+按揭款）

即：（13000-6700）×12/（9300000+804000）≈4.36%

解析

這個計算方法考慮了租金、價格和前期的主要投入，適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。

但是這個計算方式未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

三：IRR法（內部收益率法）

以上兩個計算方式是最為普遍的，但是還是存在其片面性。

在業內還有一個計算方法叫做IRR法（內部收益率法），算法較為專業全面。

公式

IRR=累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/（按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計按揭款+累計物業管理費）

解析

這個計算方法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。

不過這個計算方法還是存在一定弊病，IRR法通過計算判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。

通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是可預知的，因此能否準確預測租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。

四：簡易國際評估法

如果你覺得上述方法太復雜，那么還有一個相對簡單的計算方法。

公式

如果該物業的年收益×15年=房產購買價，則認為該物業物有所值；

如果該物業的年收益×15年>房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。

解析

這是一個國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。你可以通過這個辦法簡單快速判斷，你要購入的物業值不值得入手。

小結

目前商鋪回報率主要在5%-8%之間，這幾年的零售業受電商沖擊可能會更低。

所以，如果有人告訴你回報率超過8%，甚至高于10%的話，就應該要小心謹慎，誘惑越大，風險越高。

在過去的十年里，住宅的收益主要靠增值收益，租金回報相對較低，而商業地產除了增值收益外，還可以依靠租金回報，而且商鋪的租金回報大約是住宅資金回報的三倍左右。

也就是說，如果你想要依靠租金讓自己有一個穩定持續的收入的話，商鋪你還是可以考慮的。而在置辦商鋪之前，也千萬不要忘了先計算一下租金回報率，再看這間商鋪值不值得入手。