以土地投資入股土地增值稅計(jì)算，如果不太了解沒有關(guān)系，本文數(shù)豆子搜集整理了相關(guān)信息，請(qǐng)大家參考。

以土地投資入股土地增值稅計(jì)算

若子公司不是從事房地產(chǎn)開發(fā)，母公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可免征土地增值稅;若子公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，母公司應(yīng)按《土地增值稅暫行條例》以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào))第七條的規(guī)定：“(一)對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。(二)對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20 %以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。”等相關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅、對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))第五條規(guī)定，對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

《稅收征收管理法》第三十六規(guī)定，企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用;不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。

企業(yè)以土地投資入股如何交稅？

投資方以土地投資入股，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，應(yīng)繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅。

被投資方取得土地使用權(quán)，應(yīng)繳納契稅、印花稅。

投資方設(shè)計(jì)的稅種

（一）增值稅

1、轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，差額簡(jiǎn)易計(jì)稅根據(jù)財(cái)稅[2016]47號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通信費(fèi)抵扣等政策的通知》第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

2、轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán)，全額一般計(jì)稅

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán)該如何交稅？有人提出是否能減去土地使用權(quán)原價(jià)？我們的分析如下：

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件2，第10條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額”。從文件中可見，能減去土地使用權(quán)原價(jià)的情形只針對(duì)“自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目”。

而根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》第二條規(guī)定：“自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。”

顯然，財(cái)稅〔2016〕36號(hào)中規(guī)定能減去土地使用權(quán)原價(jià)的情形不包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

另外，財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》中規(guī)定的簡(jiǎn)易計(jì)稅情形也未包括轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán)。

因此，一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán)，應(yīng)全額一般計(jì)稅。

（二）土地增值稅

根據(jù)財(cái)稅〔2018〕57號(hào)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》第四條規(guī)定：“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。”同時(shí)第五條規(guī)定“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。”

因此，投資方與被投資方均為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則不征土地增值稅；投資方或被投資方有一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)繳納土地增值稅。

（三）企業(yè)所得稅

根據(jù)財(cái)稅〔2014〕116號(hào)《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》第一條規(guī)定“居民企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。”

因此，以土地投資入股，投資方可以將土地轉(zhuǎn)讓所得稅按不超過5年均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額。

（四）印花稅

投資方按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，適用稅率為0。05%。

二、被投資方涉及的稅種

（一）契稅

根據(jù)財(cái)稅〔2018〕17號(hào)《關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》第七條規(guī)定：“母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”

因此，投資方以土地向被投資方增資，被投資方免契稅。如果是投資方以土地投資設(shè)立公司，則可做變通，投資方先以少量貨幣資金設(shè)立公司，再以土地向被投資方增資，被投資方就可以享受免契稅的規(guī)定。

（二）印花稅

被投資方按實(shí)收資本與資本公積增加額繳納印花稅。適用稅率為0。05%。

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