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房屋出租繳房產稅應按租金收入計繳

某農村合作銀行2009年初將一處原值680000元的房產出租給某企業用于經營，年租金16000元，并按租金收入繳納了房產稅1920元(16000x12%)，但稅務機關在對該單位2009年度房產稅檢查過程中，認為其按租金計算的房產稅1920元低于按房產余值計算的房產稅5712元[680000x(1-30%)x1.2%]，應適用從高原則，按房產余值繳納房產稅并要求其單位補繳上述稅收差額，為此，企業財務人員提出異議。

首先應予指出的是，稅務機關的上述做法不符合房產稅征收的相關規定。《房產稅暫行條例》第三條規定，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》(財稅地[1986]8號)第十四條中關于個人所有的出租房屋，是按房產余值計算繳納房產稅還是按房產租金收入計算繳納房產稅中規定，根據《房產稅暫行條例》規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。因此，個人出租房屋，應按房屋租金收入征稅。也就是說房產稅的征收存在兩種形式，即從價計征或從租計征，不存在從高適用的“自由裁量權”征收規定。

如果納稅人不申報或者不如實申報租金收入的，有意規避或偷逃房產稅的，根據《國家稅務總局關于加強出租房屋稅收征管的通知》(國稅發〔2005〕159號)的規定，稅務機關應按照《稅收征管法》及其實施細則的有關規定實行核定征收。為合理確定出租房屋的應納稅額，各地可采取典型調查等方式，并參考房地產管理部門的有關資料，分區域確定房屋出租的計稅租金標準并適時予以調整。對房屋出租人不申報租金收入或申報的租金收入低于計稅租金標準又無正當理由的，可按計稅租金標準計算征稅。就本例而言，如果稅務機關認為該銀行房產出租存在申報租金收入低于計稅租金標準又無正當理由的，則應按照上述規定進行納稅調整而不能簡單地按房產余值從高計征房產稅。

這里還需要說明的是，此前，《國家稅務總局關于外商投資企業征收城市房地產稅若干問題的通知》(國稅發〔2000〕44號)關于出租柜臺征收城市房地產稅問題中規定，出租房屋以優先從租計征城市房地產稅為原則，外商投資企業將房屋內的柜臺出租給其他經營者等并收取租金的，應按租金計征城市房地產稅。凡按租金計征的房產稅稅額超過按房產價值計征的，按租金收入計征城市房地產稅;未超過的，按房產價值計征。上述政策只是針對外商投資企業房地產稅收的征收而言，并不適用內資企業的房產稅征收，況且國務院令〔2008〕第546號廢止了《城市房地產稅暫行條例》，同時《國家稅務總局關于做好外資企業及外籍個人房產稅征管工作的通知》(國稅函〔2009〕6號)也明確規定，自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人(包括港澳臺資企業和組織以及華僑、港澳臺同胞)，依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。

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