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巧用搬遷政策合理降低稅負(fù)

隨著各地工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，許多城市正在考慮重新調(diào)整并修改城市規(guī)劃。面對城市規(guī)劃的調(diào)整，置身其中的企業(yè)是否有籌劃空間呢，本文從稅收方面分析如下：

稅收政策

1、企業(yè)所得稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號），企業(yè)政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場（招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。對企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

（1）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（2）企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費(fèi)用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

（3）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（4）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

2、營業(yè)稅及附加稅費(fèi)

根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第八條規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。據(jù)此，企業(yè)政策性搬遷收入不須繳納營業(yè)稅。另外，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。因此，企業(yè)將擁有的土地及房屋建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司要繳納營業(yè)稅。城建稅和教育費(fèi)附加則以納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，與營業(yè)稅同時繳納。

3、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。所以符合條件的企業(yè)政策性搬遷收入不須繳納土地增值稅，對于企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

4、印花稅

根據(jù)《印花稅暫行條例》、《印花稅暫行條例實施細(xì)則》和《財稅部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）的有關(guān)規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，搬遷企業(yè)取得政策性搬遷收入中屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入部分需按規(guī)定繳納印花稅。

5、契稅

根據(jù)《契稅暫行條例》*9條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。由此可見，企業(yè)政策性搬遷收入不須繳納契稅。

案例分析

境內(nèi)a城市盈利性加工企業(yè)甲公司，系增值稅一般納稅人，企業(yè)所得稅適用稅率為25%，未享受所得稅優(yōu)惠政策。甲公司的生產(chǎn)區(qū)地處老城區(qū)，近些年來受限于廠區(qū)面積較小，交通擁擠導(dǎo)致貨物進(jìn)出不便。甲公司前些年已在城市郊區(qū)購置了一大宗土地，用于辦公及倉儲，并預(yù)留了生產(chǎn)區(qū)用地。對老城區(qū)的生產(chǎn)區(qū)用地，近幾年來已有不少房地產(chǎn)開發(fā)商主動提出了購買意向。另外，據(jù)了解，政府也正在制定規(guī)劃，存在將該宗土地納入規(guī)劃的可能。為此，公司決策層分析，生產(chǎn)區(qū)遲早要異地搬遷，如何合理處置該宗土地，使企業(yè)收益*4，值得事先籌劃。

甲公司地處老城區(qū)的生產(chǎn)區(qū)占地60畝系出讓地，該宗土地賬面價值購買原價1200萬元；地上企業(yè)自建房屋建筑物原值800萬元，賬面余額200萬元（不考慮殘值率）。按現(xiàn)有狀況，有兩種方案可供選擇，一種是納入規(guī)劃，由政府收回。政府將給予拆遷補(bǔ)償款，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每畝60萬元。另外一種是自主轉(zhuǎn)讓。通過土地交易中心公開掛牌轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，該附近區(qū)域參考地價為每畝100萬。以下比較分析暫不考慮按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

方案一，自主轉(zhuǎn)讓。假定按每畝100萬元轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓收入60x100=6000萬元。應(yīng)交營業(yè)稅（6000-1200）x5%=240（萬元），相應(yīng)的城建稅及教育費(fèi)附加240x（7%+3%）=24（萬元）；應(yīng)交印花稅6000x0.5=3（萬元）；房屋建筑物賬面余額200萬元，重置成本價為1000萬元，成新折扣率按50%計算，則評估價為1000x50%=500（萬元），扣除項目金額合計1200+500+240+24+3=1967（萬元），增值額6000-1967=4033（萬元），增值率4033÷1967＝205.03%，應(yīng)交土地增值稅4033x60%-1967x35%=1731.35（萬元）。轉(zhuǎn)讓該宗土地獲利潤6000-1200-200-240-24-3-1731.35=2601.65（萬元），應(yīng)交企業(yè)所得稅2601.65x25%＝650.4125（萬元），稅后凈利潤2603.85-650.9625=1951.2375（萬元）。

方案二，政府收回。甲公司積極協(xié)調(diào)，將該宗土地納入政府規(guī)劃。假定政府按每畝70萬元補(bǔ)償?shù)貎r，補(bǔ)償?shù)厣辖ㄖ?00萬元，補(bǔ)償款合計60x70+300=4500（萬元），應(yīng)交印花稅4500x0.5=2.25（萬元）。政府收回不須交營業(yè)稅、土地增值稅等稅費(fèi)。據(jù)測算，甲公司根據(jù)搬遷規(guī)劃，計劃在3年內(nèi)異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷收入購置新建房屋建筑物及相關(guān)設(shè)施計劃投入6000萬元，為此獲得的政府補(bǔ)償款不計交企業(yè)所得稅。該宗土地賬面余額為土地1200萬元，房屋建筑物賬面余額200萬元，獲得凈利潤4500-1200-200-2.25=3097.75（萬元）。

綜上比較，方案一較方案二收入多，但方案二有政策支持，反而獲利更多，故企業(yè)應(yīng)積極爭取納入政府規(guī)劃，獲政府補(bǔ)償為佳。

如果政府按每畝45萬元補(bǔ)償?shù)貎r，補(bǔ)償?shù)厣辖ㄖ?00萬元，補(bǔ)償款合計60x45+300=3000（萬元），應(yīng)交印花稅3000x0.5=1.5（萬元），則方案二獲得凈利潤3000-1200-200-1.5=1598.5（萬元），低于方案一所獲凈利潤，企業(yè)爭取自主轉(zhuǎn)讓為佳。

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